2021年下半年中國房地產發展勢頭

中国 房地产

香港家族辦公室主席曾沛霖綜合各方觀點,對中國房地產發展趨勢提出看法。

 

財政部針對中國房地產公佈的新規

1. 全面實施徵管劃轉

近日,土地出讓金徵管部門發布了對中國房地產的政策,短期內對中國房地產市場和房價的影響基本不大。內地房地產市場的運行主要取決於土地供給、貨幣金融條件和市場需求,土地出讓收入向稅收徵收的變化不會從根本上改變土地供應量。從長遠看,構建發展新模式和推動高質量發展,都要求地方政府擺脫對土地財政的依賴。要進一步加快財稅體制改革,建立穩定的地方稅體系。

 

2. 對大陸房地產各方面的控制

在公眾關註的土地供應和住房問題上,“十四五”規劃和“2035年遠景目標綱要”明確了路線圖。國務院常務會議日前通過了《土地管理法實施修正案(草案)》,進一步完善土地徵收程式,建立土地徵收前公告制度,規範徵地補償,規定徵地費用不到位的不予批準。今年以來,各地紛紛探索控制地價、限制房價、競爭質量穩定地價的措施。業內人士普遍認為,相關改革下應發揮作用,值得關註和期待。

 

 

新政策對中國房地產影響

1. 土地出讓收入增速有望放緩

近年來,一些地方財政土地出讓收入經常保持6%以上的高增長率,有時甚至高於一些地方的財政收入增長率或經濟增長率。土地使用權出讓收入的高增長,與內地房地產業息息相關。由於我國已經確定了“住房不投機”的概念,房地產開發熱度將會持續下降,預計未來土地使用權出讓收入的增長速度將會逐漸放緩。

 

2. 未來開發商拿地會更謹慎

稅務部門的徵收能力遠遠好於自然資源部門。對於一些想在土地出讓金的支付中發揮“財務技術”作用的開發企業,其經營空間就會越小。特別是結合“三條紅線”,有兩個監控指標,即土地銷售比例和業務現金流,稅務機關可以監控。未來,開發企業必須進一步提高融資能力,更加謹慎地進入土地市場。

 

房地產發展趨勢

以下是中國房地產五大發展趨勢:

1. 市場分化會繼續

未來中國房地產市場最明顯的特徵是分化,主要表現在:不同城市之間的市場分化,一線城市與價格相反;同一城市內,成交增長明顯高於大型住宅的增長;租金和租金之間的差距總體上在下降,但價格在上升。

 

2. 房地產業進入低增長時代

隨著土地紅利、剛性需求紅利、金融紅利的消失,房地產業全面進入了低增長、低利潤的時代。據嘉里統計,2020年部分上市房地產企業的全口徑業績增長率從2019年的19%左右降至11.2%左右。預計這一趨勢今年將繼續並加強。

 

3. 房企開啟多元化經營時代

一是從主營業務起步,圍繞上下游業務拓展。住宅服務是重要的房地產投資方向之一;二是走出主業,跨行業發展。技術進步能產生新產品,消費升級能產生新市場,對於新的企業和資本來說,這就是機遇。

 

4. 數字科技轉型

企業數字化轉型有四個主要目的:第一是提升管理效率;第二是實現業務授權;第三是協助決策;第四是顛覆商業模式。房地產行業的技術應用將會越來越深入,甚至成為住宅企業的核心競爭力之一。

 

5. 市值和信用管理將受重視

開發企業的信用風險管理將顯得更加重要。過去,金融機構沒有能力對發展中企業的信用風險進行評估,只要大型房地產開發企業就可以獲得金融機構的信任。但近年來,金融機構對房地產開發企業的信用風險管理給予了充分的關註。在資本市場日益領先的時代,市值管理比房地產開發的規模更重要,這將成為上市公司日常管理中的一個重要課題。

 

香港家族辦公室曾氏集團主席曾沛霖對中國房地產發展趨勢遠見

香港家族辦公室曾沛霖主席綜合各方觀點,提出以下看法:

1. 房價上漲失去動力

現在中國的房地產市場是一個投資改善的市場。因為它是投資和改善,對房地產的需求不是那麼高。這些買家更關註的是房地產的價值。因此,不斷上漲的房價已經失去了這種剛性需求的基本動力。我們可以看到,唯一可以控制房價的是土地價格。

 

2. 堅持“房住不炒”定位

這一輪中國房地產調控政策持續了三年多,房價的快速上漲得到了普遍遏制。曾沛霖主席認為抵押貸款的高比例和日益增長的還貸壓力警告人們,如果放鬆房地產調控,一方面會擾亂正常的市場秩序;另一方面,這將進一步擠壓人們,特別是中青年群體的消費潛力,因此必須長期堅持中國房地產調控政策的大方向和“房住不炒”的定位。

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