2021年下半年中国房地产发展势头

香港家族办公室曾沛霖主席综合各方观点，对中国房地产发展趋势提出看法。

财政部针对中国房地产公布的新规

1. 全面实施征管划转
近日，土地出让金征管部门发布了对中国房地产的政策，短期内对中国房地产市场和房价的影响基本不大。內地房地产市场的运行主要取决于土地供给、货币金融条件和市场需求，土地出让收入向税收征收的变化不会从根本上改变土地供应量。从长远看，构建发展新模式和推动高质量发展，都要求地方政府摆脱对土地财政的依赖。要进一步加快财税体制改革，建立稳定的地方税体系。

2. 对大陆房地产各方面的控制
在公众关注的土地供应和住房问题上，“十四五”规划和“2035年远景目标纲要”明确了路线图。国务院常务会议日前通过了《土地管理法实施修正案(草案)》，进一步完善土地征收程序，建立土地征收前公告制度，规范征地补偿，规定征地费用不到位的不予批准。今年以来，各地纷纷探索控制地价、限制房价、竞争质量稳定地价的措施。业内人士普遍认为，相关改革下应发挥作用，值得关注和期待。

新政策对中国房地产影响

1. 土地出让收入增速有望放缓
近年来，一些地方财政土地出让收入经常保持6%以上的高增长率，有时甚至高于一些地方的财政收入增长率或经济增长率。土地使用权出让收入的高增长，与内地房地产业息息相关。由于我国已经确定了“住房不投机”的概念，房地产开发热度将会持续下降，预计未来土地使用权出让收入的增长速度将会逐渐放缓。

2. 未来开发商拿地会更谨慎
税务部门的征收能力远远好于自然资源部门。对于一些想在土地出让金的支付中发挥“财务技术”作用的开发企业，其经营空间就会越小。特别是结合“三条红线”，有两个监控指标，即土地销售比例和业务现金流，税务机关可以监控。未来，开发企业必须进一步提高融资能力，更加谨慎地进入土地市场。

房地产发展趋势

以下是中國房地产五大发展趋势：

1. 市场分化会继续
未来中國房地产市场最明显的特征是分化，主要表现在：不同城市之间的市场分化，一线城市与价格相反；同一城市内，成交增长明显高于大型住宅的增长；租金和租金之间的差距总体上在下降，但价格在上升。

2. 房地产业进入低增长时代
随着土地红利、刚性需求红利、金融红利的消失，房地产业全面进入了低增长、低利润的时代。据嘉里统计，2020年部分上市房地产企业的全口径业绩增长率从2019年的19%左右降至11.2%左右。预计这一趋势今年将继续并加强。

3. 房企开启多元化经营时代
一是从主营业务起步，围绕上下游业务拓展。住宅服务是重要的房地产投资方向之一；二是走出主业，跨行业发展。技术进步能产生新产品，消费升级能产生新市场，对于新的企业和资本来说，这就是机遇。

4. 数字科技转型
企业数字化转型有四个主要目的：第一是提升管理效率；第二是实现业务授权；第三是协助决策；第四是颠覆商业模式。房地产行业的技术应用将会越来越深入，甚至成为住宅企业的核心竞争力之一。

5. 市值和信用管理将受重视
开发企业的信用风险管理将显得更加重要。过去，金融机构没有能力对发展中企业的信用风险进行评估，只要大型房地产开发企业就可以获得金融机构的信任。但近年来，金融机构对房地产开发企业的信用风险管理给予了充分的关注。在资本市场日益领先的时代，市值管理比房地产开发的规模更重要，这将成为上市公司日常管理中的一个重要课题。

香港家族办公室曾氏集团主席曾沛霖对中国房地产发展趋势远见

香港家族办公室曾沛霖主席综合各方观点，提出以下看法：

1. 房价上涨失去动力
现在中国的房地产市场是一个投资改善的市场。因为它是投资和改善，对房地产的需求不是那么高。这些买家更关注的是房地产的价值。因此，不断上涨的房价已经失去了这种刚性需求的基本动力。我们可以看到，唯一可以控制房价的是土地价格。

2. 坚持“房住不炒”定位
这一轮中国房地产调控政策持续了三年多，房价的快速上涨得到了普遍遏制。曾沛霖主席认为抵押贷款的高比例和日益增长的还贷压力警告人们，如果放松房地产调控，一方面会扰乱正常的市场秩序；另一方面，这将进一步挤压人们，特别是中青年群体的消费潜力，因此必须长期坚持中国房地产调控政策的大方向和“房住不炒”的定位。